El pasado día 22 de abril, entro en vigor el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (en adelante “Real Decreto-ley 15/2020”), el cual establece, entre otras, un paquete de medidas relativas al arrendamiento de inmuebles para uso distinto del de vivienda.

A continuación analizaremos los aspectos más destacados de la medida relativa a los arrendamientos de inmuebles para uso distinto del de vivienda por autónomos o pymes.

 

¿A quién podemos solicitar el aplazamiento del pago de la renta arrendaticia o su reducción?

 

📌 Al arrendador que sea una empresa o una entidad pública de vivienda.

📌 Al arrendador que sea considerado como gran tenedor, entendiendo como tal la persona titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o con una superficie construida de más de 1.500 m2.

📌 También podrá solicitarse a cualquier persona arrendadora de un inmueble para uso distinto del de vivienda siempre que se cumplan con los requisitos necesarios para poder solicitar el aplazamiento o reducción, especificaremos los requisitos a continuación.

Es importante remarcar que en este caso el Real Decreto-ley 15/2020 establece una salvedad y es que, a diferencia de los dos supuestos anteriores, el arrendador no tiene obligación de aplicar la moratoria establecida en el Real Decreto-ley 15/2020, únicamente se establece la posibilidad de negociar sobre la aplicación de la moratoria o sobre la posible reducción de la renta.

 

¿Existe un plazo de tiempo para solicitar la aplicación del aplazamiento en el pago de la renta arrendaticia?

 

La solicitud se debe realizar en el plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020, esto es, desde el día 22 de abril.

 

¿Quiénes podrán solicitar el aplazamiento en el pago de la renta arrendaticia o su reducción y qué requisitos deben cumplir?

 

En el Real Decreto-ley 15/2020 se establece que podrán acogerse a tales medidas los autónomos y pymes. Los requisitos que se deben cumplir para solicitar el aplazamiento dependerán de si el solicitante es un autónomo o, por el contrario, una pyme.

 

1. Requisitos que será necesario cumplir para el caso de que el arrendatario sea un autónomo:

 

🔹 Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

 

🔹 Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

 

🔹 En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

2. Requisitos que será necesario cumplir para el caso de que el arrendatario sea una pyme:

 

🔹 Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

 

Los límites establecidos en el artículo 257.1 son los siguientes:

i. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.

ii. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.

iii. Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

 

🔹 Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

 

🔹 En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

¿Cuáles son los medios para acreditar el cumplimiento de los requisitos necesarios para acogerse a las medidas moratorias o de reducción de la renta arrendaticia?

 

El Real Decreto-ley 15/2020 establece que para justificar el cumplimiento de los requisitos necesarios para acogerse a la moratoria se debe presentar al arrendador la siguiente documentación:

 

👉 La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

 

👉 La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

 

¿Cuáles serían las consecuencias de nuestra solicitud?

 

👉 En el caso de que los arrendadores sean empresas, entidades públicas de vivienda o grandes tenedores, la moratoria en el pago de la renta se aplicará de forma automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

 

👉 En el caso de que el arrendador no sea una empresa, entidad pública de vivienda o gran tenedor, podría suponer un aplazamiento temporal y extraordinario o una rebaja del pago de la renta.

En este supuesto caso se posibilita hacer uso de la fianza para el pago de la renta con la obligación de reponerla en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo de vigencia del contrato.

 

¿Qué podría suceder si aplico indebidamente el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta arrendaticia?

 

En el caso de que el arrendatario no reúna los requisitos establecidos en el Real Decreto-ley 15/2020 para solicitar el aplazamiento en el pago de la renta será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

 

Conclusión

Si bien la solicitud del aplazamiento en el pago de la renta arrendaticia y de una posible rebaja de la misma parece un trámite sencillo, puede complicarse y tener consecuencias negativas para quien realiza dicha solicitud.

 

Es por ello que en Aktion Legal Partners prestamos nuestros servicios a autónomos y empresas para:

🔹 Analizar si el solicitante del aplazamiento reúne los requisitos establecidos por el Real Decreto-ley 15/2020.

🔹 Analizar todos los documentos que serán necesarios adjuntar a nuestra solicitud y que acreditan el cumplimiento de tales requisitos.

🔹 Contactar con los arrendadores y negociar las moratorias establecidas en el Real Decreto-ley 15/2020, posibles rebajas de la renta o el uso de la fianza para el pago de la renta.

🔹 Redactar los acuerdos a los que se llegue para que no haya ningún conflicto derivado del mismo.

🔹 Cualquier otra gestión que sea necesaria realizar para aplicar el emplazamiento en el pago de la renta o una rebaja.

 

Javier Lleó

Abogado. Corporate .Procesal.

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